新政后北京首场土拍冷热分化房企再现“进京潮”

34家房企争抢1宗地的盛况再次上演。

9月26日-27日，北京出让4宗住宅用地，其中石景山地块和房山地块以底价成交，朝阳及昌平地块溢价成交，土地总出让金为147.4亿元。

最终，上海成通京置业凭运气摇中本次土拍最热地块，成交价28.75亿元，楼面价5.19万元/㎡，溢价率15%。

“整体楼市成交越冷淡，土拍分化越严重。”一位不愿具名的地产分析师表示，目前的楼市环境下，房企避险情绪浓厚，纷纷选择加仓重点城市核心区域的热门地块，“毕竟收成有保障。”

成交冷热分化

其中石景山地块由首钢建设+香港置地+招商蛇口以52.5亿元竞得，成交楼面价约4.21万元/平方米；房山地块由巨燕置业以12亿元竞得，成交楼面价约1.15万元/平方米。

最终，昌平地块由建发以54.15亿元竞得，溢价率3.93%，楼面价折合2.59万元/平方米，与指导价之间留有近3万元的缝差，利润空间尚可。

公开资料显示，朝阳十八里店地块占地面积约1.98万平方米，建筑规模约5.5万平方米，竞拍起始价25亿元，无配建。相较之下，地块体量较小，要求的资金占有量较低，且入市去化有保障，地价竞至最高限额时，利润缝差也可保留在3万元左右的水平。

除此之外，地块竞拍规则简单，触及地价上限之后将直接由摇号定输赢。“谁不想在安全度高的北京市场分一杯羹呢？”有从业人士感慨，简单明了的土拍规则之下，房企参与热情确实比较高。

北京整体市场的需求度走在全国前列，楼市基本面稳健。合硕机构首席分析师郭毅指出，北京楼市整体超三千亿规模的市场容量，提供了巨大的土壤。“尤其是北京土地供应部门也在有意给予开发商更多空间，保证楼面价与销售指导价之间的缝差，让开发商有更多机会为市场提供更多好产品。”她补充说。

郭毅认为，房企扎堆优质地块以及地块之间冷热分化的情况，也反映了房企拿地的理性和谨慎，在以销定投、量入为出的前提下，精准投资、精算利润。

期盼楼市政策优化

广州率先官宣优化限购政策之后，热切期盼的风也刮到了北京。

在21世纪经济报道记者的走访中，多位新房销售及二手房中介均透露，北京执行认房不认贷之后的成交热情持续了不到两周，而且释放的购房需求绝大部分都是此前既有需求，只不过被二套房的首付比例拦住了入市的脚步，但认房不认贷政策在激发新的置业需求方面，后劲不足。

“客户还是不买账，都在翘首以盼后续还会不会有更优惠的政策。”朝阳区一位资深房产中介表示，但是鉴于北京整体楼市的健康度相对稳定，业内并不期待后续对普宅认定标准的放松、限购条件的放松等政策会无差别覆盖所有区域。

业内共识在于，上一轮市场过热时期的限制性政策理应灵活调整，为促进房地产市场健康和长远发展扫清障碍。

今年9月以来，随着“认房不认贷”政策的全面执行，以及落实降低首套房利率、降低存量房贷利率、限购措施优化等政策的推进，购房者信心有所恢复，房地产市场正在从底部缓慢抬升。

但市场拐点的确立仍然有一定距离。

9月26日，成都优化楼市政策，针对中心城区“两集中”土地取消限价销售要求、住宅用地原则上不设置配建要求、取消装修价格管制、不再执行二手住房成交参考价格发布机制，“5+2”区域以外取消限购，“5+2”区域以内针对144平方米以上住房取消限购，而购买144㎡以下住房仍需满足户籍、社保及套数要求。

成都对楼市政策的优化思路，一方面拉高了市场对于北京优化楼市政策的期待，另一方面，也充分体现了“保护刚需”以及“因区施策”的原则，有望为后续城市出台楼市新政提供借鉴。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期核心一二线城市有望继续优化限购等政策，部分二线城市短期以优化非核心区限购为主，未来或逐渐向核心区过渡优化。核心城市随着优化政策进一步落地，房地产市场销售规模有望逐渐回升，市场企稳恢复可期。

“除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准已十年未做调整，当前大部分住房均属于非普宅范围，未来也存在优化空间。”陈文静补充说。

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